De langetermijnrente in ons land zakte de jongste drie maanden van gemiddeld 4,2 procent naar 3,87. Eenzelfde evolutie op de korte termijn, waar de rente van gemiddeld 1,5 procent naar nauwelijks meer dan 1procent zakte. Alle begrip dus voor banken die de vergoeding die ze aan hun klanten betalen mee laten zakken. Maar een blik op de grafieken die John Romain van de keten van hypothecair adviesbureaus Immotheker toont, bewijst dat de evolutie van de rente op woonkredieten heel wat minder beweegt.

Sinds het begin van de zomer is het gemiddeld bodemtarief van hypothecaire kredieten met een vaste rente, van 4,07 tot 3,96 procent gezakt. Een daling dus met 0,11 procentpunt, of nauwelijks eenderde van de rentebeweging op de kapitaalmarkt. Woonkredieten met een jaarlijks aanpasbare rente lijken nu al de hele zomer vastgeschroefd op een gemiddeld bodemtarief van 3,45 procent. Hoe kan dat?

Enerzijds is er natuurlijk de grote volatiliteit op de kapitaalmarkten. De rente op 10jaar schommelde de jongste veertien dagen alleen al tussen 4,6 en 3,8 procent. 'Het is dus niet meer dan normaal', zegt Romain, 'dat je in zo'n turbulente wereld de rente op je woonkredieten met een looptijd van gemiddeld 25jaar niet dagelijks herziet en een marge neemt.'

'Goede' klant

Maar er is een fundamenteler verklaring, vreest Romain. 'Bijna anderhalf jaar geleden had ik het nog over de uitzonderlijk hoge winstmarge die de banken toen namen op hun woonkredieten. De tijd van de bikkelhard bevochten strijd voor de toekomstige eigenaar was toen duidelijk voorbij. In de vijftien jaar dat ik bij Immotheker werk, had ik nog nooit zulke hoge winstmarges gezien.'

'Als je naar onze gemiddelde bodemtarieven kijkt is er op het eerste gezicht niets of nauwelijks iets veranderd. De banken bieden momenteel een gemiddelde vergoeding van zowat 2procent aan hun spaarders en rekenen toekomstige huizeneigenaars die kiezen voor een vaste rente iets minder dan 4procent aan. Maar achter die tarieven gaan veel grotere verschillen schuil dan pakweg een jaar geleden.'

Dankzij de informatica kunnen de banken nu veel makkelijker dan vroeger nagaan hoe rendabel een klant voor hen is. Het is immers evident dat iemand met een pak beleggingsfondsen waarop de bank jaarlijks een mooie beheersvergoeding int en waarop stevige instapkosten aangerekend kunnen worden, financieel veel interessanter is dan iemand die naast een zicht- en een spaarrekening hooguit een paar kasbons op zijn effectenrekening heeft.

En dan hebben we het nog niet over de min of meer klassieke rentekortingen die banken toestaan. De voorwaarden daarvoor gaan van een eenvoudige domiciliëring van het loon, over een schuldsaldo-, een brand- en zelfs een autoverzekering, tot een minimum aantal bankverrichtingen per maand of het aanhouden van een minimum van spaar- en beleggingsproducten.

40.000 euro

Het lijken soms onschuldige voorwaarden. Iedereen neemt toch een brandverzekering, en een schuldsaldoverzekering maakt toch gewoon dat je financieel niet in de knoei komt als je (huwelijks)partner overlijdt, niet?

'Maar wist je,' zegt Romain, 'dat voor een weliswaar forse lening van 200.000 euro, aangegaan door twee dertigers, het verschil tussen de goedkoopste en de duurste verzekeraar een gecumuleerd premieverschil is van ruim 40.000 euro?'

Vroeger leverden al die voorwaarden samen een renteverschil tussen de 'beste' en de 'slechtste' klanten op van enkele tienden van een procentpunt, maar nu loopt dat volgens Romain bij bepaalde banken al op tot bijna 1procentpunt.

En niet alleen dat. Steeds meer banken laten de toegestane 'voorwaardelijke' kortingen ook expliciet opnemen in de ontleningakte, waardoor zij zonder pardon hun tarief kunnen verhogen als niet meer aan de voorwaarden wordt voldaan. In het beste geval specificeert de akte precies welke korting aan welke voorwaarde gekoppeld is, maar steeds vaker volstaat het dat aan één voorwaarde even niet meer wordt voldaan, om definitief en onherroepelijk de volledige rentekorting te verliezen.

Onbegonnen werk

En zelfs als de akte specificeert welke korting aan welke voorwaarde gekoppeld is, is het voor de modale klant onbegonnen werk om uit te rekenen hoeveel het verlies van die korting hem voor de resterende looptijd zal kosten. Stel je voor dat de bank, twee jaar na het afsluiten van je krediet, het tarief van haar brandverzekering met de helft verhoogt, kan je dan beter van brandverzekeraar veranderen en het verlies van de korting erbij nemen, of verbijt je beter je frustratie omdat het ondanks alles goedkoper blijft om alles bij het oude te laten?

Als je 200.000 euro leent voor een periode van 30jaar, rekent Romain snel voor, en dan plots niet meer voldoet aan een van de kortingsvoorwaarden, kan je dat over de resterende looptijd op een meerkost van 20.000 tot 65.000 euro komen te staan, afhankelijk van het niveau van de korting.

Immotheker ergert zich er ook aan dat het door dat alles nagenoeg onmogelijk is geworden om nog een 'naakt' tarief te krijgen, zonder voorwaarden. Of beter: je kan het wel krijgen, maar het is zo exorbitant hoog dat de bank zichzelf er (bewust) mee uit de markt prijst. Als klant heb je dan eigenlijk geen keuze meer. Het is voorwaarden aanvaarden of geen betaalbare lening krijgen.

Buurlanden

De officiële tarieven bij de Belgische banken liggen nu ongeveer een half procentpunt hoger dan in onze buurlanden. Na aftrek van de kortingen zakken de Belgische banken ongeveer een half procentpunt onder het tarief in de buurlanden.

Maar in Nederland en Frankrijk heb je voor dat tarief dan wel een lening waaraan geen voorwaarden gekoppeld zijn. Per saldo ben je zo vaak goedkoper uit.

Dat alles is het gevolg van het bank-verzekeringsmodel, waarbij financiële instellingen zowel bank als verzekeraar zijn en zo dus aan -overigens wettelijk toegestane- koppelverkoop kunnen doen. Dat model bestaat enkel in ons land, je vindt het nergens in Europa.